Има ли право строителя-продавач едностранно да повиши цената по предварителния договор за покупко-продажба на имот /„на зелено“/ ?

Днес е много актуална темата за правото на строителя-продавач по предварителен договор за покупко-продажба на имот /„на зелено“/ едностранно да повишава уговорената цена и какви са възможностите за дейсвие от страна на купувача?

Характерна черта при предварителния договор за покупко-продажба на имот са рисковете, които крие и за двете страни. В този ред на мисли, ако приемем, че продавачът има право едностранно да повиши предварително договорената цена предвид покачването на цените на строителните материали, то и купувачът би имал правото да иска намаление на цената под претекст, че е настъпил спад в цените на работната ръка или на материала. Противното би било в противоречие с повелителните норми на закона и на добрите нрави (както гласи чл. 9 от ЗЗД), още повече, че в повечето случай купувачът е по-слабата икономическа страна при този тип договори.

Въвеждането на задължителни реквизитите по отношение съдържанието на предварителния договор, а именно: уговорки относно съществените условия на окончателния договор, сред които определено е и цената, само по себе си извежда правилото, че цената не подлежи на едностранно изменение. Освен това още през далечната 1993 г. в чл. 20а. от ЗЗД е регламентирано, че договорите може да бъдат изменяни само по взаимно съгласие на страните. Затова е и от съществено значение какво са се споразумели страните в самия договор.

Практика на строителите-продавачи е да предоставят изготвен от тяхна страна договор, който осигурява в максимална степен техните интереси, след което уверяват купувачите, че предварителния договор е стандартен и няма от какво да се притесняват. Напротив, силно препоръчителна е консултацията с експерт в областта, който да внесе необходимите корекции и едва след това да се пристъпи към подписване. По този начин биха се спестили много главоболия в несигурното и динамично бъдеще.

Дори и да сме подписали предоставения ни предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, без да сме му обърнали достатъчно внимание, а впоследствие продавачът ни изнудва да платим по-висока от договорената цена, като купувачи по този договор имаме своите права и възможности. Макар и да се окаже, че договорът ни съдържа клаузи за правото на продавача да изменя изцяло възнаграждението си ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, следва да сме наясно, че това право може да бъде реализирано само по определен ред и при точно определени условия, за които често и продавачите не са съвсем наясно.

Макар за продавача да са налице всички предпоставки, съгласно така сключения договор да може да повиши цената, то това следва да бъде направено само в определени рамки, до точно определени граници и размери, включващи само и единствено конкретното повишение на цената на материала или на работната ръка през време на изпълнение на договора и да не бъде начислявана печалба, което, разбира се следва да бъде надлежно доказано от негова страна. Ако не са изпълнени тези и други изисквания на закона, ще бъде налице неизпълнение на договора от страна на продавача, което е предпоставка за развалянето му от купувача. Наред с правото на купувача да развали предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неизпълнение от страна на строителя-продавач, купувачът може да претендира обезщетение за неизпълнението, най-малко да получи капарото в двоен размер, а така и обезщетение за пропуснати ползи, лихви и възстановяване на всички направени от него разноски.